เทคนิคการลงทุน “อสังหาฯ ไม่บาน” แบบ “36 แมทริกซ์ (มิติ) / 360 องศา”

สวัสดีครับแฟน ๆ ชาว “อพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” มีคนหลายคนมักถามผมว่าผมสามารถประคองตัวให้อยู่รอดปลอดภัยในการลงทุน “อสังหาฯไม่บาน” ที่ “คุ้มค่า+ราคาประหยัด” จนเกิดสัมฤทธิผลเป็นโครงการน้อยใหญ่มากมายกว่าห้าร้อยอาคารได้อย่างไรในตลอดระยะเวลา 25 ปี ที่ผ่านมา ผมก็พยายามคิดทบทวนทั้งเหตุและผลนะครับว่าอะไรคือ “กลเม็ด+เคล็ดลับ” ที่ทำให้ผมไม่ขาดทุน ก็ครุ่นคิดมานานหลายปีครับ จึงได้เรียบเรียงออกมาเป็น “อสังหาฯ ไม่บาน” แบบ “36 แมทริกซ์ (มิติ) / 360 องศา” ที่หากใครลงทุนตามแนวทางดังกล่าวนี้แล้ว “เจ๊ง” ผมถือว่าท่าน “โคตรเก่ง” เลยครับ     มีคนถามผมเสมอครับว่า “อสังหาฯไม่บาน” ของผมคืออะไรกันแน่ แต่ก่อนอื่นจะต้องทำความเข้าใจคำจำกัดความของ “อสังหาฯไม่บาน” เสียก่อน ซึ่งจากประสบการณ์ที่ผ่านมาทำให้ผมชัดเจนมากครับกับคำจำกัดความของ “อสังหาฯไม่บาน” หรือ “Budget Real estate” ซึ่งผมมักจะเรียกว่า “อสังหาฯ ที่คุ้มค่า+ราคาประหยัด” ที่ดำเนินกิจการโดย “SMEs” เล็ก ๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว,บ้านแฝด,ตึกแถว,มินิอพาร์ทเม้นท์,อพาร์ทเม้นท์,โฮสเทล, ฮ็อตแท็ป(โรงแรม+อพาร์ทเม้นท์),โรงแรม,รีสอร์ท,…

Details

การบรรยาย “รวยซะให้เข็ด” กับการลงทุน “อสังหาฯไม่บาน” ที่ “ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์”

สวัสดีครับแฟน ๆ ชาว “อพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” และ “อสังหาฯไม่บาน” ก็ถือว่าเป็นประเพณีปฏิบัติกันมายาวนานนับ 10 ปีที่ในแต่ละปีผมได้จัดการบรรยายขึ้นที่ “ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์” ใน “งานสัปดาห์หนังสือแห่งชาติ” ซึ่งในการบรรยายของผมในปีนี้ผมจะจัดการบรรยายในหัวข้อ “รวยซะให้เข็ด” กับ โป้ยก่วย “ยันต์ 8 ทิศ” พิชิต “ปัญหา” และ “อุปสรรค” ในการลงทุน “อสังหาฯไม่บาน” ประเภท “ตึกแถวไม่บาน”, “อพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” “บูทิคโฮเทลไม่บาน”, “รีสอร์ทไม่บาน”, “คอนโดมิเนียมไม่บาน” ในสไตล์ “อกาลิโก+ไฮโซ+โลว์คอส” ซึ่งในการบรรยายในครั้งนี้เนื้อหาหลักที่สำคัญคือ การที่ผมจะได้ทำหน้าที่ “สุนัขเฝ้าบ้าน” เพื่อคอยเตือนสติให้แก่สังคมไทยให้รับรู้รับทราบว่ามี “มหันตภัย” จากการเปิด “AEC” เสรีอาเซียน ที่รุกคืบคลานเข้ามาอย่างเงียบเชียบ ถ้าเรารู้ไม่เท่าทันและเตรียมตัวรับมือกันไว้ไม่ดี ก็อาจจะมีปัญหา เพราะที่ผ่านมาสังคมไทยต้องบอบช้ำกับวิกฤติต่าง ๆ กันมามากมายหลายครั้ง แต่ครั้งที่สำคัญ ๆ ที่ยังคงเป็น “แผลเป็น” แห่งความทรงจำที่เจ็บปวดยังเด่นชัดอยู่ในใจผมไม่เคยลืมเลือนโดยเริ่ม ตั้งแต่ พ.ศ.2532 ช่วงต่อ…

Details

“THE CHIVA” โครงการ “คอนโดฯไม่บานครึ่งราคา”

สวัสดีครับแฟน ๆ ชาว “อพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” สำหรับสาระน่ารู้ในสัปดาห์นี้ ผมขอนำเสนอแนวคิด “คอนโดฯ ไม่บานครึ่งราคา” โดยผมตั้งชื่อโครงการนี้ว่า “THE CHIVA” (“เดอะชีวา”) ซึ่งจะว่าไปแล้วโครงการนี้ผมได้คิดอย่างเงียบ ๆ มานานหลายปี เหมือนกับเป็นการทดสอบ “สมมุติฐาน” อะไรบางอย่างที่ค้างคาอยู่ในใจลึก ๆ ของผม เพราะผมอยากรู้ว่าจุดที่เหมาะสมของการลงทุนใน “คอนโดมิเนียมไม่บาน” นั้นจะอยู่ที่ตรงไหนกันแน่ ราคาที่แท้จริงของ “คอนโดมิเนียมไม่บาน” ที่เป็นต้นทุนจริง ๆ นั้นจะอยู่ที่ราคาเท่าไหร่กันแน่ และพื้นที่ใช้สอยที่เหมาะสมต่อยูนิตนั้นควรจะเริ่มต้นสักกี่ตารางเมตรกันแน่ และขนาดของ “คอนโดมิเนียมไม่บาน” ควรจะมีขนาดเท่าไหร่กันแน่ และมีอีกหลายต่อหลายคำถามที่ผมต้องการคำตอบ ทำให้ผมนึกถึงคำพูดของอาจารย์ผม คือ “โปรเฟสเซอร์แฮมมิลตัน” ที่ “คิงส์คอเลจ” ได้สอนกับผมไว้ว่า “You Do Know What You Do Know” ซึ่งแปลเป็นไทยแบบตรงตัวว่า “คุณรู้ว่าคุณรู้อะไร” นอกจากนั้นท่านยังได้สอนผมอีกว่า “You Do Know What You Do…

Details

“ความฝัน + ความหวัง เป็นของฟรี” กับ “CHIVA TOWER” 168 ชั้น

สวัสดีครับแฟน ๆ ชาว “อพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” สำหรับในสัปดาห์นี้ผมจะพูดถึง “คำขวัญ” ประจำตัวที่ผมได้คิดขึ้นและผมมักจะใช้เป็นกำลังใจอยู่เสมอๆโดยเฉพาะอย่างยิ่งเวลาผมเกิดอาการอ่อนล้า ยามเผชิญกับ “ปัญหา” และ “อุปสรรค” เป็นเสมือนการ “เติมพลัง” ให้กับ “จิตใต้สำนึก” ภายในใจผม เพื่อให้ผมได้ฮึดสู้ขึ้นมาใหม่อีกครั้ง มีข้อคิดที่น่าสนใจมากที่อยากฝากเอาไว้ครับว่า ยามที่ท่านอ่อนแอหรือท้อแท้ท่านอยากจะเป็นเหมือน “เรือที่กำลังจม” (Sinking Ship) หรือเป็นเหมือน “ยักษ์ที่กำลังหลับ“(Sleeping Giant) หรือ “มังกรที่กำลังหลับ” (Sleeping Dragon) ซึ่งหมายความว่าถ้าท่านเป็น “เรือที่กำลังจม” ก็ยากที่จะเยียวยาแก้ไขให้ฟื้นตัวขึ้นมาใหม่ รอเวลาที่เรือจะจมลงไปในพื้นมหาสมุทรเหมือน “เรือไททานิค” ที่ชนกับภูเขาน้ำแข็งและสุดท้ายก็ล่มจมลง แต่ถ้าท่านเป็นเหมือน “ยักษ์ที่กำลังหลับ” หรือ “มังกรที่กำลังหลับ” เหมือนอย่างประเทศ “จีน” ที่เปรียบเหมือนกับ “มังกรที่กำลังหลับใหล” พอมี “พลวัตร” ใหม่ ๆ ” มังกร” ที่กำลังหลับใหลก็จะปลุกให้ตื่นขึ้น เป็น “มังกร” ที่ได้นอนเต็มอิ่มสดชื่นและทรงพลังมาก ที่ใคร ๆ…

Details

“มินิอพาร์ทเม้นท์ไม่บานฝาแฝด”

สวัสดีครับแฟน ๆ ชาว “อพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” รูปแบบของ “มินิอพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” แบบ “ฝาแฝด” ที่ผมภูมิใจนำเสนอในสัปดาห์นี้ก็เพื่อต้อนรับยุคเศรษฐกิจตกสะเก็ดที่หุ้นตกกราวรูดไปทั่วโลก โดยเริ่มจาก “จีน” ลดค่า “เงินหยวน” แล้วก็รุกลามบานปลายจนเกิดปรากฏการณ์หุ้นตกระเนระนาดกันทั่วโลกทั้งเอเชีย,ยุโรปและอเมริกาครับ มิหนำซ้ำก็ยังดึงเอาราคาน้ำมันในตลาดโลกตกตามไปด้วย ไม่เว้นแม้กระทั่งทองคำ การปรับลดค่า “เงินหยวน“ของ “จีน” ได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงเป็นลูกโซ่จริง ๆ ครับ ส่งผลให้การส่งออกของเราไปยัง “จีน” มีปัญหาทันทีครับ ประมาณคร่าว ๆว่า การส่งออกของ “ไทย” ไป “จีน” ใน “ไตรมาส” นี้จะลดฮวบฮาบลงไปกว่า 20% เพราะการลดค่า “เงินหยวน” จะส่งผลให้สินค้าไทยมีราคาแพงขึ้นทันที สาเหตุมาจากอัตราแลกเปลี่ยนครับ ก็อดเป็นห่วง “ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์” ที่ท่านเพิ่งเข้ารับตำแหน่งรองนายกรัฐมนตรีที่กำกับดูแลด้านเศรษฐกิจ ก็คงต้องเหนื่อยหนักแน่ครับในคราวนี้ เพราะงานเข้าตรง ๆ เต็ม ๆ ในช่วงเข้ารับตำแหน่งพอดี ในช่วงยุคเศรษฐกิจตกสะเก็ดสภาวะเงินฝืดเคืองที่ทุกคนต้องรัดเข็มขัดเช่นนี้ คงไม่มีอะไรดีไปกว่าการน้อมนำเอาแนวคิด “เศรษฐกิจพอเพียง” (Sufficiency Economy) นำมาปรับประยุกต์ใช้ก็คงจะสามารถช่วยประคองให้อยู่รอดปลอดภัย…

Details

“มินิอพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” ใจกลางเมือง ย่าน “ลาดพร้าว”

สวัสดีครับแฟน ๆ ชาว “คนรักบ้าน” สำหรับสัปดาห์นี้ผมภูมิใจนำเสนอ “มินิอพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” ใจกลางเมืองย่าน “ลาดพร้าว” บนพื้นที่ดินขนาดกำลังพอเหมาะ 50 ตารางวา ถือว่าเป็น “มินิอพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” ที่ก่อให้เกิด “ประโยชน์สูง+ประหยัดสุด” อย่างแท้จริงอีกโครงการหนึ่งครับ เพราะสามารถตอบโจทย์ในการพัฒนา “อสังหาฯไม่บาน” บนพื้นดินขนาดเล็กใจกลางเมืองได้ โดยปกติทั่วไปแล้วการปลูกบ้านบนที่ดินที่จัดสรรในสมัยก่อนมักสร้างอยู่บนพื้นที่ 50 ตารางวา โดยประมาณ เมื่อกาลเวลาผ่านไป 30 ปี จากที่ที่เคยอยู่ “ชานเมือง” ย่าน “ลาดพร้าว” ก็กลับกลายเป็นอยู่ “ใจกลางเมือง” เพราะตัวเมืองขยายออกไปจากเดิม ซึ่งในอดีตที่ดินก็ไม่มีราคาค่างวดมากมายสักเท่าไร เพราะเป็นย่านที่อยู่อาศัย พอชุมชนเมืองเริ่มขยายตัวพร้อมกับโครงข่ายระบบการขนส่ง ก็เลยทำให้ทำเลเดิมที่เคยเป็น “โซน” ที่ “อยู่อาศัยย่านชานเมือง” กลายสภาพเป็นย่าน “ธุรกิจการค้าใจกลางเมือง” ที่ดึงดูดผู้คนจากทุกสารทิศทั่วประเทศ ที่อพยพเข้ามาแสวงหาโอกาสที่ดีกว่า อาจจะเป็นผลมาจากการวางระบบโครงสร้างรวมทั้งแนวทางในการพัฒนาประเทศที่ผิดพลาดตั้งแต่ “แผนพัฒนาเศรษฐกิจฉบับที่ 1” พ.ศ. 2504 ทำให้การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของบ้านเราเติบโตแบบ “เด็กหัวโต” มีลักษณะโดยรวมซูบผอม มือเท้า แข้งขาเรียวเล็ก เหมือนเด็กเป็น…

Details

“อาคารพาณิชย์ไม่บาน” สายพันธุ์ใหม่ในรูปแบบ“บูทิค+มินิอพาร์ทเม้นท์ไม่บาน”ที่มีกลิ่นอาย“ชิโน-โปรตุกีส”

สวัสดีครับแฟน ๆ ชาว “อพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” เมื่อสองสัปดาห์ที่แล้วผมได้นำเสนอ “อาคารพาณิชย์ไม่บาน” ในรูปแบบ “บ้านแฝด” ที่มีกลิ่นอาย “ชิโน-โปรตุกีส” ก็เป็นที่ฮือฮากันไปทั่วประเทศครับ โดยผมวัดจากสถิติการดาวน์โหลดแบบกันได้ฟรีไม่มีค่าใช้จ่ายใน “เว็ปไซต์” ยอดฮิตของชาว “คนรักบ้าน” www.homeloverthai.com ก็พบว่ามีแฟน ๆ มาดาวน์โหลดกันมากมายเป็นประวัติการณ์เลยครับ สำหรับสาระน่ารู้ในสัปดาห์นี้ก็เป็นการ “ต่อยอด” ในการประยุกต์จาก “อาคารพาณิชย์ไม่บาน” ในแบบ “บ้านแฝด” เป็น “มินิอพาร์ทเม้นท์” และกำลังจะกลายพันธุ์เป็น “บูทิคอพาร์ทเม้นท์“, “บูทิคโฮสเทล” หรือเป็น “บูทิคโฮเทล” ในที่สุด เหตุผลสำคัญที่ผมออกแบบให้เป็นอาคารมีรูปลักษณ์แบบ “โคโลเนียล” (Colonial Style) ที่มีกลิ่นอายของ “ชิโน-โปรตุกีส” คือ “การให้เกียรติ” กับ “ภูมิบ้าน, ภูมิเมือง, ภูมิสังคม” เพราะตั้งอยู่ที่ “ระนอง” และ “ของดีมีอยู่” ของ “ระนอง” นอกจากน้ำแร่ธรรมชาติ ยังอุดมสมบูรณ์ด้วยอาหารทะเลนานาชนิด สภาพแวดล้อมโดยรวมยังเต็มไปด้วยทรัพยากรทางธรรมชาติที่อุดมสมบูรณ์แล้ว รูปแบบเฉพาะตัวทางสถาปัตยกรรมแบบ…

Details

วิเคราะห์แนวคิด “B2” โรงแรมราคาประหยัด ประเภท “Budget Hotel”

สวัสดีครับแฟน ๆ ชาว “อพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” ก็เป็นสาระน่ารู้ต่อเนื่องจากสัปดาห์ที่แล้วผมได้พูดถึงแนวคิดที่เฉียบคมของคุณ “พิชัย จาวลา” ที่ให้ความรู้ในหลากหลายมุมมองซึ่งในบางประเด็นเราก็คิดไม่ถึงหรือมองข้ามไปเกี่ยวกับ การลงทุน “โรงแรมราคาประหยัด” หรือ “Budget Hotel” และที่สำคัญยังได้ “Branding” มาอีกด้วย เกิดเป็นเครือ “โรงแรมราคาประหยัด” ภายใต้แบรนด์ “B2″ เกิด “Brand Value” พอลูกค้าเกิดความประทับใจใน “Brand” ก็ยิ่งทำให้ความเสี่ยงในการขยายสาขาของ “B2” ลดลงไปอีก นอกจากนั้นยังเป็นการสร้าง “อำนาจในการต่อรอง” (Bargaining Power) ไม่ว่าจะเป็นการต่อรองกับทางธนาคารในการเจรจาขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ระยะเวลาการผ่อนชำระที่ยาวขึ้น และวงเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น รวมทั้งการเจรจาต่อรองกับผู้รับเหมารายใหญ่ ทำให้สามารถลดราคาค่าก่อสร้างลงมา รวมไปถึงการเจรจาต่อรองของฝ่ายจัดซื้อ ที่จะทำให้สามารถซื้อของที่มีคุณภาพดีขึ้นและมีปริมาณมากขึ้น (แต่มีราคาต่อหน่วยที่ต่ำลง) ทำให้สามารถใช้งบประมาณอย่างประหยัดยิ่งขึ้นและเกิด “Economic of Scale” รวมทั้งมีประสิทธิภาพในการบริหารจัดการที่ดีขึ้น และก่อให้เกิดประสิทธิผลที่ดียิ่งขึ้น นำไปสู่มาตรฐานที่ดีขึ้นและสูงขึ้นตามลำดับ จนทำให้ “B2″ สามารถให้การบริการกับลูกค้าที่เหนือความคาดหวังจากการที่จ่ายเงินค่าห้องพักเพียง 400-500 บาท++ต่อคืน แต่ได้รับการบริการจากการที่ได้เข้าพัก “โรงแรมราคาประหยัด” ของ…

Details

“อสังหาฯไม่บาน” ที่ “คุ้มค่าราคาประหยัด” (“Budget Real Estate” ) (I)

  สวัสดีครับแฟน ๆ ชาว “อสังหาฯ ไม่บาน” ก็เป็นควันหลงจากการบรรยายของ “กูรู” ทั้ง 4 ในหัวข้อเรื่อง “Budget Real Estate” หรือ “อสังหาฯไม่บานที่คุ้มค่าราคาประหยัด” ที่จัดขึ้นที่ “โรงแรมแกรนด์มิลเลเนียม” ตั้งอยู่ย่าน “สุขุมวิท” ติดกับ “อโศก” จนเกิดปรากฎการณ์ “ตู้ตั๋วแตก“ (ระเบิด) ที่มีผู้สนใจใฝ่รู้ ประเภท “น้ำไม่เต็มแก้ว” เกือบ 700 คน (โดยปกติแล้วห้องประชุมใหญ่นี้สามารถจุคนได้ 400-500 คนก็ถือว่าแน่นแล้ว) โดยมีผู้คนได้เข้ามาร่วมฟังการบรรยายกันตั้งแต่ 9 โมงเช้า ไปเสร็จสิ้นเอาตอน 6 โมงเย็น เป็นกระบวนการ “แลกเปลี่ยน เรียนรู้ แบ่งปัน” กันอย่างแท้จริงครับ จากการที่ผมได้เข้าร่วมบรรยายและเสวนาในครั้งนี้ ผมก็ยอมรับครับว่าได้มีโอกาสได้รับรู้ข้อคิดที่เฉียบคมในบางประเด็นของ “กูรู” แต่ละท่าน ไม่ว่าจะเป็น “รองศาสตราจารย์ ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” อดีต “รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม”ในปัจจุบันเป็น…

Details

“ตู้ตั๋วแตก” (ระเบิด) ในการบรรยาย “อสังหาฯ คุ้มค่าราคาประหยัด”

สวัสดีครับแฟน ๆ ชาว “อพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” ก็เกิดปรากฏการณ์  “ตู้ตั๋วแตก” (ระเบิด)อีกครั้งในการบรรยาย “อสังหาฯ คุ้มค่าราคาประหยัด” ของ  “4  กูรู”  โดยเริ่มจาก “กูรู” ท่านแรก   “รองศาสตราจารย์ ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์”   อดีต “รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม”  ในปัจจุบันเป็น “CEO”  ของ  “คิวเฮ้าส์”   (Quality House)  ที่ในแต่ละปีทุ่มเม็ดเงินหลายหมื่นล้านในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลากหลายโครงการ   สำหรับ  “กูรู” ท่านที่  2  คือ “คุณพิชัย จาวลา”  ที่ในปัจจุบันเป็น “CEO” ของ  “B2″  ซึ่งเป็น “อสังหาฯ คุ้มค่าราคาประหยัด” ประเภท “โรงแรมราคาประหยัด” หรือ  “Budget  Hotel”    อันดับหนึ่งของประเทศที่มีสาขาทั่วประเทศ   24   สาขา  และกำลังจะขยายตัวออกไปอย่างรวดเร็ว  ส่วน “กูรู” อีกท่านหนึ่ง คือ  “ผู้ช่วยศาสตราจารย์…

Details